כמה כסף צריך להשקעה?
בדרך כלל זה מתחיל ב 30,000$ לקבוצת השקעה, ניתן להניב עד כ-10 אחוזים בשנה.
האם ניתן לטוס לראות את הנכס?
ברור, הנכס הוא שלכם(בהשקעה של סניגל). אך מגלים מהר מאוד שמכיוון שיש חברת ניהול והכל מסודר, זה מיותר.
איך אני יודע שאני מקבל עסקה טובה?
אנחנו בחברה עושים ניתוח לכל עסקה ועסקה, בין אם זה מצב דמוגרפי, מעמד סוציואקונומי, התייחסות לאזורי פשע, בתי ספר ואף בדיקה מעמיקה של מצב הנכס. אנחנו משתדלים לתת ולהעביר כל מידע רלוונטי ללקוח.
האם הנכס נרשם על שמי?
חיובי, או על שם חברה שנפתחת על שמך לצורך הגנה משפטית. בשני המקרים הנכס הוא שלכם.
כמה מס משלמים?
יש תשלום מס בראש ובראשונה בארה"ב והדרך הטובה ביותר היא להתייעץ עם רו"ח או היועץ מס על מנת לדעת איך,כיצד וכמה צריך לשלם. יש לחברה רו"ח אמריקאי שיושב כאן בישראל וניתן להשתמש בשירותים שלו.
יש אמנה בין ישראל לארה"ב ולכן אין כפל מס. כן צריך להתייעץ עם רו"ח שלכם פה בארץ.
איך אני יודע שהנכס הוא שלי?
בארה"ב הכל שקוף, מעבר לעובדה שמקבלים מסמכים חתומים, כן לאחר ביצוע עסקה ניתן יהיה לראות באתר המחוזי את עדכון הנתונים ושם בעל הנכס החדש(נתון המשתנה בהתאם למחוז עצמו).
יש המון מתחרים, למה דווקא אתם?
בראש ובראשונה בצפון קרוליינה הניהול ושיפוץ הנכס מבוצע על ידי אנשים שלנו, מה שמאפשר שליטה טובה יותר בנכס עצמו ופחות חששות עבור המשקיע.
נכון יש המון חברות, חשוב מהצד שלכם לקבל אמון בחברה שאיתם אתם משקיעים,זה הבסיס הראשוני. ניתן להוריד חששות ע"י בדיקת נסיון, קריאה על הצוותים וכמובן המלצות.
מה קורה אם שוב יהיה זעזוע בשוק האמרקאי?
כיוון שרוב ההשקעות אלו השקעות של כסף מזומן(ז"א, כסף עובר מפה ישירות לשם כל הסכום) יש לנו כמשקיעים יתרון. טלטלות בשוק יוצרות בדרך כלל שני מצבים, או עליית ערך הנכס או עליית ערך השכירות. בכל מקרה מומלץ בכל "משבר" להמתין.
האם כדאי לקחת הלוואה פה בארץ לצורך קניית נכס בחו"ל?
זה אפשרי, אך חשובים לוודא שני דברים:
לקבל תנאים מעולים, שימו לב שהתשואה השנתית שלכם גבוהה מהחזר ההלוואה.
ודבר שני, חשוב שהכסף לא יהיה כסף "רגשי", ז"א צריך תמיד להבין שתמיד קיים מרכיב של סיכון בהשקעה, וגם בשכירות יכול להיות מצב של חוסר תשלום של שכירות. ואם קורה מקרה של חודשיים או שלושה ללא תשלום וכתוצאה מכך תכנסו למשבר כלכלי אז לא מומלץ להיכנס להשקעה מסוג זה.
זה לא המקרה כמובן, אבל מקדם בטחון ושקט בהשקעה זה דבר חשוב.
לאן שולחים את הכסף של ההשקעה, האם הוא מגיע למישהו פרטי?
במקרה של קנייה של נכס פרטי או Multi Family הכספים עוברים לחברת עו"ד (Title) אשר אחראית לרשום את הנכס על שם המשקיע ולפזר את הכספים ע"פ מה שהמשקיע חתם בחוזה הקנייה. כספים לא עוברים במקרה זה לחשבון פרטי.
האם יש ביטוח לנכס?
חשוב לבדוק שאכן עושים לכם ביטוח לנכס ומה הוא כולל.
לבקש שישלחו לכם פוליסה.
אם יש דייר בעייתי שלא משלם?
באזורים שאנחנו עובדים, הוצאת דייר כולל טיפול בבתי משפט, לוקחת בממוצע 60 יום והדייר מחוץ לבית.
חשוב לדעת שברוב המקרים השוכרים נמנעים להגיע למצב שמוציאים אותם מהבית כי זה נרשם להם בהיסטוריה של השכירות. במקרים כאלו אם הם ירצו לשכור בית באותה רמה בעתיד, יכול להיות מצב שלא יסכימו להכניס אותם.
בארה"ב יש תיעוד לשוכרים ולעבר שלהם.
אם אני רוצה למכור את הבית שלי או לצאת מהשקעה קיימת?
כשהבית הוא שלכם, זכותכם לעשות איתו מה שתרצו. במקרה של השקעה מסוג אחר חשוב לבדוק מה אופציית יציאה. תמיד היא קיימת.
כמה לוקחת חברת ניהול על ניהול הנכס?
בניהול השוטף חברת הניהול מקבלת 10% מהשכירות החודשית, נתון זה משתנה בין חברות ניהול. למשל באידיאנה חברת הניהול עימה אנו עובדים גובה רק 8% דמי ניהול.
ובמקרים של מציאת דייר חדש לבית, היא מקבלת 50% משכירות החודש הראשון ללא תוספת של 10 אחוזים לחודש הראשון.
מה השירות שחברת הניהול נותנת כנגד התשלום שהיא מקבלת כל חודש?
א. החברת ניהול מראיינת את הדיירים ובודקת את הקרדיט שלהם(אם הם אכן יכולים לשלם את השכירות).
ב.. חברת הניהול דואגת לאסוף את הכסף מהשוכר ולהעבירו למשכיר(המשקיע) בניכוי עמלה חודשית.
ג. במידה ויש קריאות שירות חברת הניהול דואגת לשלוח בעל מקצוע לצורך תיקון הבעיה(תשלום הבעיה הוא נפרד ע"י הבעלים).
ד. חברת הניהול גם תדאג לעו"ד במקרה של בעיות עם הדייר (תשלום לעו"ד הוא גם כן נפרד).
כמה זמן לוקח למצוא שוכר?
באזורים שאנחנו עובדים הזמן הממוצע הוא סביב 14 יום. כמובן זה מאוד תלוי אם זה בתקופת חגים, שאז כמו בארץ פחות יש ביקוש. חשוב להבין שזה בית כמו בארץ, משפחה יכולה להיכנס או לצאת מנכס ולפעמים זה יכול גם לקחת יותר זמן.
נקודה חשובה: ישנם מקרים שיש מספר שוכרים שרוצים להיכנס וחברת הניהול לא תכניס אותם כי הם לא עומדים בסטנדרטים.
חברת הניהול מקבלת תשלום רק לאחר שמצאה דייר והוא נכנס.
איזה בטחונות יש לנו מול השוכר?
בארה"ב נהוג כי חברת הניהול לוקחת מראש מהדייר השוכר, חודש שכירות (דיפוזיט) למקרה שהדייר לא משלם ויש צורך להוציא אותו מהנכס. ככה התשלום מכסה חלק מעלות הוצאת הדייר(תלוי בסכום השכירות).
האם אתם מבטיחים תשואה למשקיע?
במידה ומדובר בהשקעה של נדל"ן לא. אם יש חברה שמבטיחה כדאי לבדוק טוב טוב את ההשקעה.
כמו כל השקעה יש בה סיכוי ויש בה סיכון. אנחנו מעריכים מנסיון את התשואה למשקיע וכן לוקחים מקדם בטחון. חשוב להבין שאנחנו רוצים את המשקיע כממליץ וכלקוח חוזר.
מנסיון לאחר השקעה ראשונה, ממשיכים להשקיע שוב.
הכול מרגיש וירטואלי, למה?
אנחנו לא חברה וירטואלית, אנחנו מתעסקים עם בתים אמיתיים, אנשים אמיתיים.
כיוון שהנכס נמצא בחו"ל אז את הכול מקבלים ע"י מיילים וכדומה. זה לפעמים נותן תחושה של וירטואלי.
אנחנו עושים כל שבכולתינו להפוך את ההשקעה למוחשית ע"י תמונות, סרטונים וכד.
מה חשוב לזכור?
לא מחכים לקנות נדל"ן , קונים נדל"ן ומחכים.
