אנחנו מתמחים במציאת נכסים וניתוחם. בעת החיפוש אנו מבצעים בדיקה של הסביבה, כולל התייחסות למקומות עבודה, מרכזי קניות, בתי ספר, רמת הפשיעה באזור ובדיקת השכונה. כמו-כן מציאת נכס המאפשר קבלת תשואה גבוהה עבור ההשקעה
אנו משתדלים להתאים את מציאת הנכס לפי ההגדרה הראשונית שסיכמנו עם הלקוח
מדינות שבהן אנחנו עובדים: צפון קרולינה, אינדיאנה וארקנסו.
הכספים מועברים מהמשקיע ישירות לחברת הטייטל אשר רושמת את הנכס על שם המשקיע ורק לאחר חתימה של המשקיע על הסכם קנייה.
אנחנו עובדים בצפון קרוליינה משנת 2017, באינדיאנה משנת 2020 ובארקנסו משנת 2023.
Single Family
בית פרטי להשכרה בארה״ב – בבעלות מלאה של המשקיע
למי זה מתאים?
למשקיעים שמחפשים השקעת נדל״ן ישירה בארה״ב, עם נכס מוחשי הרשום בבעלותם, ומבינים שמדובר בהשקעה לטווח בינוני–ארוך.
מתאים במיוחד למי שמחפש לשלב בין הכנסה משכירות, פוטנציאל לעליית ערך וחשיפה לדולר.
סכום השקעה: החל מ- 100,000$
ככל שהתקציב נמוך יותר, בדרך כלל ניכנס לאזורים ולאוכלוסיות שבהם עשויה להיות יותר התעסקות שוטפת: תחלופת דיירים, תחזוקה והוצאות בלתי צפויות.
ככל שהתקציב עולה, ניתן בדרך כלל לבחור נכסים באזורים חזקים יותר, עם אוכלוסייה יציבה יותר ובשווקים בעלי פוטנציאל התפתחות גבוה יותר.
המטרה אינה בהכרח לקנות את הבית הזול ביותר – אלא למצוא את האיזון הנכון בין מחיר, שכירות, אוכלוסייה, מצב הנכס ופוטנציאל עתידי.
מה קונים?
בית פרטי – Single Family Home
נכס מגורים עצמאי שמיועד בדרך כלל להשכרה למשפחה אחת.
איך בנויה הבעלות?
100% בעלות של המשקיע.
הנכס נרכש ונרשם על שם המשקיע או הישות המשפטית שבבעלותו.
המשקיע הוא בעל הנכס – ולא מחזיק ביחידות השתתפות בפרויקט משותף עם משקיעים אחרים.
זמן השקעה מומלץ:
כ־5–10 שנים
כי נדל״ן צריך זמן לעבוד.
לאורך השנים אנחנו שואפים ליהנות מ:
- הכנסות שכירות
- עלייה אפשרית בשכר הדירה
- עליית ערך הנכס
- התפתחות האזור והשוק
ככל שאופק ההשקעה ארוך יותר, בדרך כלל קיימת יכולת טובה יותר להתמודד עם תקופות חלשות בשוק ולא להיות מחויבים למכור דווקא בתזמון לא נוח.
מקורות התשואה
בהשקעת Single Family קיימים שלושה מקורות מרכזיים שיכולים להשפיע על התוצאה:
1. שכירות – ההכנסה השוטפת מהדייר.
2. עליית ערך – שינוי בשווי הנכס לאורך השנים.
3. שער הדולר – שינוי בשער החליפין בין הדולר לשקל יכול להשפיע לחיוב או לשלילה על משקיע ישראלי.
מהם הסיכונים?
גם בהשקעת נדל״ן יש סיכונים, ולכן חשוב להיכנס עם ציפיות נכונות.
יכולות להיות שנים שבהן התשואה תהיה נמוכה מהצפוי בעקבות:
תחזוקה, תיקונים, החלפת דייר, תקופות ללא שוכר, הוצאות בלתי צפויות או שינוי בתנאי השוק.
בנוסף, מכירה בתקופה שבה מחירי הנדל״ן נמוכים או שער הדולר חלש עלולה להשפיע על תוצאת ההשקעה.
לכן אנחנו רואים ב־Single Family השקעה לטווח ארוך ולא השקעה שמטרתה יציאה מהירה.
איך ניתן לצמצם סיכון?
בחירת אזור נכון, אוכלוסייה מתאימה, בדיקות מקדימות לנכס, ניהול מקצועי, שמירת רזרבה לתחזוקה ואופק השקעה ארוך – כולם מסייעים לצמצם את הסיכון.
במקרים מסוימים, לאחר שהנכס מתייצב או עולה בערכו, ניתן גם לבחון מימון או הלוואה כנגד הנכס ולהחזיר למשקיע חלק מההון שהושקע, מבלי למכור את הבית.
חשוב לזכור שמימון הוא כלי לניהול ההון ואינו מבטל את הסיכון, ואף מוסיף התחייבות פיננסית שיש לבחון בהתאם לעסקה.
בשורה התחתונה
Single Family מתאים למי שרוצה להחזיק נדל״ן אמיתי בארה״ב, בבעלות מלאה, ולתת לזמן, לשכירות ולשוק לעבוד עבורו.
ב-Avertice אנחנו מאמינים שהשקעה טובה מתחילה בתיאום ציפיות.
רכישה, השבחה ומכירה של נכס בארה״ב
למי זה מתאים?
למשקיעים שמחפשים השקעה אקטיבית יותר מבחינת האסטרטגיה, אבל פסיבית לחלוטין מבחינת ההתעסקות האישית שלהם.
המשקיע אינו צריך לנהל שיפוץ, לעבוד מול בעלי מקצוע, לטפל במכירת הנכס או לנהל את התהליך השוטף.
ההשקעה מתאימה למי שמבין שכאשר המטרה היא לייצר רווח בפרק זמן קצר יחסית, קיימת גם רמת סיכון גבוהה יותר לעומת השקעת נדל״ן ארוכת טווח.
תקציב טיפוסי
כ־$150,000–$200,000 ומעלה
בעסקאות Flip אנחנו מעדיפים בדרך כלל לפעול באזורים חזקים יותר, שבהם קיימת אוכלוסייה בעלת יכולת רכישה גבוהה יותר וביקוש טוב יותר לבתים משופצים.
התקציב כולל בדרך כלל:
- רכישת הנכס
- שיפוץ והשבחה משמעותיים
- עלויות הקשורות לביצוע העסקה והשיפוץ
הוצאות שוטפות מסוימות בתקופת ההחזקה, כגון מיסי נכס, מים, חשמל והוצאות נוספות, עשויות להתווסף בהתאם לעסקה.
מה קונים?
בית פרטי בעל פוטנציאל השבחה.
אנחנו רוכשים נכס במחיר שמאפשר לבצע בו שיפוץ משמעותי, לשפר את רמתו ואת התאמתו לשוק המקומי, ולאחר מכן להציע אותו למכירה.
האסטרטגיה פשוטה:
רכישה -> שיפוץ והשבחה -> מכירת הנכס.
Flip
איך בנויה הבעלות?
ברוב העסקאות, הנכס נרשם בבעלות המשקיע, כך שהמשקיע מחזיק בנכס עצמו כמנגנון הגנה מרכזי.
לצד הבעלות בנכס, חלוקת הרווחים נקבעת מראש בחוזה.
מבנה טיפוסי יכול להיות:
60% מהרווח למשקיע
40% מהרווח ל-Avertice
החלוקה יכולה להשתנות בין עסקה לעסקה ובהתאם להסכם הספציפי עם המשקיע.
הרווח המחולק הוא הרווח נטו לאחר ההוצאות המוגדרות בעסקה.
זמן השקעה
בממוצע כ־12 חודשים
משך העסקה תלוי במספר שלבים:
זמן הרכישה, משך השיפוץ, הכנת הנכס לשיווק, זמן המכירה ותנאי השוק בזמן היציאה.
יש עסקאות שיכולות להסתיים מהר יותר, ולעומתן עסקאות שבהן השוק מחייב אותנו להחזיק את הנכס זמן ארוך יותר.
לכן 12 חודשים הם יעד ממוצע – ולא התחייבות למועד מכירה.
מקורות התשואה
בעסקת Flip מקור הרווח המרכזי הוא:
השבחת הנכס – יצירת פער בין העלות הכוללת של רכישת הנכס והשיפוץ לבין מחיר המכירה שלו.
בנוסף, עבור משקיע ישראלי קיימת גם חשיפה לשער הדולר, שיכולה להשפיע על התוצאה הסופית בשקלים לחיוב או לשלילה.
בשונה מהשקעת Single Family, המטרה כאן אינה לייצר הכנסה משכירות לאורך שנים – אלא לייצר ערך בנכס ולממש אותו במכירה.
מהם הסיכונים?
הסיכון העיקרי בעסקת Flip הוא שהשוק בזמן המכירה יהיה שונה מהשוק שעל בסיסו תוכננה העסקה.
לדוגמה:
- ירידה במחירי הנדל״ן
- האטה בביקוש
- זמן מכירה ארוך מהצפוי
- צורך למכור במחיר נמוך מהתכנון
- עלויות שיפוץ או החזקה גבוהות מהצפוי
- שינוי בשער הדולר
במצב כזה, הרווח יכול להיות נמוך מהמתוכנן ואף להתאפס.
גם עסקה שבה הקרן נשמרת אך לא נוצר רווח היא תוצאה שצריך לקחת בחשבון – משום שההון היה מושקע במשך תקופה ללא התשואה שתוכננה.
מה קורה אם השוק לא מאפשר מכירה טובה?
אחד היתרונות בנדל״ן הוא שלא תמיד חייבים למכור דווקא ברגע מסוים.
אם לאחר סיום השיפוץ תנאי השוק אינם מצדיקים מכירה במחיר נמוך, ניתן במקרים המתאימים לשקול להשכיר את הנכס, לייצר ממנו הכנסה ולהמתין להתאוששות השוק.
במקום לבצע מכירה מתוך לחץ, ניתן לשנות את אסטרטגיית היציאה, להחזיק את הנכס לתקופה נוספת ולבחון מכירה לאחר שהשוק מתייצב.
האפשרות הזאת תלויה כמובן בנכס, בשוק המקומי ובתנאי ההסכם עם המשקיע.
בשורה התחתונה
Flip מתאים למשקיע שרוצה פוטנציאל לרווח בפרק זמן קצר יחסית, בלי להתעסק בעצמו בניהול ההשקעה, ומבין שהתשואה תלויה בביצוע השיפוץ ובתנאי השוק בזמן המכירה.
ב-Avertice המטרה היא לא רק לקנות בזול ולמכור ביוקר – אלא לבנות מראש גם תוכנית יציאה וגם תוכנית חלופית למקרה שהשוק משתנה.
MULTI-SINGLE / MULTI-FAMILY
מספר משקיעים. חברה אחת. מספר נכסים.
למי זה מתאים?
למשקיעים שרוצים להיכנס להשקעת נדל״ן בארה״ב עם סכום כניסה נמוך יחסית, לפזר את ההשקעה על פני מספר נכסים, ובעיקר לא להתעסק בניהול השוטף של ההשקעה.
המודל מתאים במיוחד למי שמחפש:
- השקעה פסיבית
- פיזור סיכון בין מספר נכסים
- כניסה בסכום נמוך יותר לעומת רכישת מספר בתים באופן עצמאי
- ניהול מרוכז על ידי Avertice
- עדכונים מסודרים, בדרך כלל אחת לרבעון
המשקיע אינו מתנהל מול הדיירים, חברות הניהול, בעלי המקצוע או הנכסים עצמם.
תקציב טיפוסי
כ־$70,000–$80,000 ומעלה למשקיע
מספר משקיעים מצרפים יחד את ההון שלהם, ובאמצעות ההון המשותף ניתן לרכוש מספר נכסי Single Family.
ככל שסכום ההון הכולל גדול יותר, קיימת אפשרות לבנות פורטפוליו רחב ומפוזר יותר.
מה קונים?
במקום לקנות נכס אחד עבור משקיע אחד, החברה רוכשת מספר בתים פרטיים להשכרה.
לדוגמה:
מספר משקיעים -> הון משותף -> מספר נכסי Single Family -> מספר דיירים ומקורות הכנסה.
הרעיון הוא שלא להיות תלויים בביצועים של בית אחד בלבד.
איך בנויה הבעלות?
לצורך ההשקעה מוקמת בדרך כלל חברת LLC ייעודית.
הנכסים נרשמים בבעלות החברה, והמשקיעים מחזיקים באחוזים בחברה בהתאם לסכום שהשקיעו ולתנאי ההסכם.
Avertice מנהלת את החברה ואת ההשקעה, בהתאם להסכם התפעול של ה-LLC.
לכן, בניגוד ל-Single Family רגיל:
המשקיע אינו בעלים של בית מסוים – הוא בעלים של חלק מחברה שמחזיקה בפורטפוליו הנכסים.
Avertice מקבלת בהתאם למבנה העסקה עמלת רכישה/הקמה ודמי ניהול, והכול מוגדר מראש במסמכי ההשקעה.
מי מקבל את ההחלטות?
המודל בנוי כהשקעה פסיבית.
הניהול השוטף מתבצע על ידי Avertice:
בחירת חברות ניהול, טיפול בנכסים, דיירים, תחזוקה, גבייה, שיפוצים וניהול הפעילות השוטפת.
המשקיעים מקבלים דיווחים ועדכונים, אך אינם צריכים להיות מעורבים בהחלטות היומיומיות.
החלטות מהותיות כגון מכירת נכסים, שינוי מבנה ההשקעה או סיום הפעילות נעשות בהתאם למנגנונים שנקבעו מראש ב־Operating Agreement של החברה.
זמן השקעה מומלץ
כ־5 שנים בממוצע
זהו מודל שמטרתו לתת לפורטפוליו זמן לעבוד:
לייצר הכנסות שכירות, להתייצב, לאפשר לשכר הדירה לעלות וליהנות מפוטנציאל לעליית ערך של הנכסים.
בהתאם לביצועי הפורטפוליו ולתנאי השוק, תקופת ההחזקה יכולה להיות קצרה או ארוכה יותר.
מקורות התשואה
מקורות התשואה המרכזיים הם:
1. הכנסה משכירות
הכנסות השכירות מהנכסים, לאחר הוצאות החברה והנכסים.
2. עליית ערך
עלייה אפשרית בשווי הנכסים לאורך תקופת ההחזקה.
3. Refinance
במקרים המתאימים ניתן לבחון מימון מחדש של חלק מהנכסים ולהחזיר למשקיעים חלק מההון, מבלי למכור את הנכסים.
4. מכירת הנכסים
בעת מימוש הפורטפוליו, התמורה מחולקת בהתאם לאחוזי הבעלות ולתנאים שנקבעו בהסכם.
5. חשיפה לדולר
למשקיע ישראלי קיימת גם השפעה אפשרית של שינוי בשער הדולר.
מהם הסיכונים?
היתרון של פיזור בין מספר נכסים אינו מבטל סיכון.
הסיכונים המרכזיים הם:
- ירידה בשווי הנדל״ן
- ירידה בהכנסות משכירות
- נכסים ריקים או תחלופת דיירים
- הוצאות תחזוקה ושיפוצים
- שינוי בשער הדולר
- תנאי מימון פחות טובים במקרה של Refinance
- קושי במכירת נכסים בתקופה חלשה
בנוסף, למשקיע יש פחות שליטה ישירה לעומת מצב שבו הוא מחזיק בית פרטי על שמו.
מה קורה אם משקיע רוצה לצאת?
בניגוד לבית פרטי שאותו ניתן להציע למכירה באופן עצמאי, כאן המשקיע מחזיק חלק בחברה.
לכן יציאה לפני תום תקופת ההשקעה אינה בהכרח מיידית.
בדרך כלל קיימות מספר אפשרויות, בהתאם להסכם:
- הכנסת משקיע חדש שרוכש את חלקו של המשקיע היוצא
- מציאת רוכש לחלקו באמצעות Avertice
- רכישה של חלקו על ידי החברה או משקיעים אחרים, אם הדבר מתאפשר
לכן מי שנכנס להשקעה צריך להבין מראש שמדובר בהשקעה בעלת נזילות נמוכה יחסית.
היתרון המרכזי
במקום להיות תלוי בנכס אחד ובדייר אחד, המשקיע חשוף ל־פורטפוליו של מספר נכסים ומספר דיירים.
אם בית אחד עומד ריק או דורש תיקון משמעותי, שאר הנכסים יכולים להמשיך לייצר הכנסה.
זהו אחד הכלים המרכזיים להקטנת התלות בנכס בודד.
בשורה התחתונה
Multi-Single מתאים למי שרוצה להיכנס לנדל״ן בארה״ב, ליהנות מפיזור בין מספר נכסים ולהישאר משקיע פסיבי – בלי לנהל את ההשקעה בעצמו.
המשקיע מוותר על חלק מהשליטה הישירה שיש ברכישת בית פרטי, ובתמורה מקבל פיזור, ניהול מרוכז ויכולת להשתתף בפורטפוליו גדול יותר מהנכס שהיה יכול לרכוש לבדו.
השקעה באמצעות השקעת חוב
המשקיע הופך למלווה.
במסלול השקעת חוב, המשקיע אינו רוכש נכס בעצמו. במקום זאת, הוא מעמיד הון כהלוואה לחברה לתקופה שנקבעת מראש, ובתמורה זכאי לריבית בהתאם לתנאי הסכם ההלוואה.
הריבית, תקופת ההלוואה ומנגנון החזר הקרן מוגדרים מראש בחוזה. המשקיע אינו נדרש לנהל שוכרים, שיפוצים או תחזוקה שוטפת של נכס.
חשוב להדגיש: העובדה שהריבית נקבעת מראש אינה מבטיחה את התשלום בפועל. כמו בכל הלוואה, קיימים סיכוני אשראי, עיכובים בהחזר וסיכונים הקשורים לבטוחות.
למי המסלול מתאים?
המסלול מתאים למשקיעים שמעדיפים להיות בצד של המלווה ולא של בעל הנכס, ומחפשים השקעה עם מבנה פשוט יחסית, תנאים מוגדרים מראש ומעורבות תפעולית נמוכה.
הוא יכול להתאים גם למשקיעים בעלי הון של $40,000-$100,000, שאינם מעוניינים לרכוש נכס מלא בעצמם אך רוצים להקצות חלק מההון שלהם למסלול המבוסס על פעילות נדל"ן בארה"ב.
במקום להתמודד עם רכישה, שיפוץ, דיירים ותחזוקה, המשקיע מעמיד הלוואה לתקופה מוגדרת ומקבל ריבית בהתאם לתנאי ההסכם.
בהלוואות בהיקפים גבוהים יותר ניתן, בהתאם למבנה העסקה, להוסיף גם בטוחה נדל"נית.
במילים פשוטות: במסלול הזה המשקיע נמצא בצד של המלווה, ולא בצד של בעל הנכס.
סכום ההלוואה
ניתן להצטרף למסלול השקעת החוב החל מסכום של כ-$40,000, בהתאם להזדמנויות ולצורכי הפעילות של החברה באותה תקופה.
המסלול נועד לאפשר גם למשקיעים שאינם מעוניינים או יכולים להעמיד הון גבוה לרכישת נכס להשתתף בהשקעת נדל"ן במבנה של הלוואה, עם תנאים ברורים שנקבעים מראש.
גובה ההלוואה משפיע על מבנה העסקה ועל סוג הבטוחות שניתן להעמיד במסגרתה.
מבנה ההלוואה והבטוחות
כל הלוואה מתבצעת באמצעות הסכם משפטי מסודר המגדיר מראש את:
-
סכום ההלוואה
-
תקופת ההלוואה
-
שיעור הריבית
-
מועדי תשלום הריבית
-
מועד החזרת הקרן
-
התנאים במקרה של הפרת ההסכם
בכל סכום, ההסכם מהווה את הבסיס המשפטי להתקשרות בין המשקיע לבין החברה.
הלוואות בהיקף של $40,000-$100,000
בהלוואות בהיקפים אלה, ההתקשרות מבוססת על הסכם ההלוואה מול החברה, ללא שעבוד של נכס מסוים כבטוחה.
המשקיע יודע מראש מהו סכום ההלוואה, מהי תקופתה, מהו שיעור הריבית שנקבע ומהם מועדי התשלום והחזר הקרן.
במסלול זה, יכולת החזרת הקרן והריבית תלויה בעמידת החברה בהתחייבויותיה בהתאם להסכם.
הלוואות בהיקף של $120,000 ומעלה
בהלוואות בהיקפים גבוהים יותר, ניתן במקרים המתאימים לבנות את העסקה כך שבנוסף להסכם ההלוואה יירשם גם שעבוד על נכס נדל"ן בארה"ב לטובת המלווה.
במקרים כאלה, המדיניות היא שבמועד העמדת ההלוואה, שווי הנכס המשועבד יהיה לפחות בגובה סכום ההלוואה.
לדוגמה:
סכום הלוואה: $150,000
שווי הנכס המשועבד: לפחות $150,000
כמובן, בפועל כל עסקה נבחנת בפני עצמה, ומבנה השעבוד, שווי הנכס, סדר הקדימות של הבטוחה ושאר התנאים מוצגים למשקיע לפני חתימת ההסכם.
חשוב להבין: שעבוד נדל"ני הוא שכבת הגנה נוספת, אך אינו מבטל את הסיכון. במקרה של אי-עמידה בהתחייבויות, מימוש הבטוחה עשוי לדרוש זמן, עלויות והליך משפטי.
תקופת ההלוואה ואופן התשלומים
תקופת ההלוואה נקבעת מראש במסגרת ההסכם.
במסלול טיפוסי, תקופת ההלוואה היא 24 חודשים.
מבנה התשלומים יכול להיות, לדוגמה:
-
בתום השנה הראשונה - תשלום הריבית שנצברה עבור השנה הראשונה.
-
בתום השנה השנייה - תשלום הריבית עבור השנה השנייה, יחד עם החזרת קרן ההלוואה.
לדוגמה, כאשר נקבעת בהסכם ריבית שנתית של 8%, בתום השנה הראשונה תשולם הריבית בהתאם לתנאי ההסכם, ובתום השנה השנייה תשולם הריבית הנוספת יחד עם החזרת הקרן.
שיעור הריבית, מועדי התשלום ותנאי ההחזר המדויקים נקבעים בכל הסכם הלוואה בנפרד ומוצגים למשקיע מראש.
האם ניתן להאריך את ההלוואה?
בתום תקופת ההלוואה ניתן, במקרים המתאימים, להאריך את ההסכם בהסכמה משותפת של שני הצדדים ובתנאים שייקבעו ביניהם.
הארכת ההלוואה אינה מתבצעת באופן אוטומטי, אלא רק בהתאם להסכמה חדשה בין החברה לבין המלווה ובהתאם לתנאים שייקבעו באותה עת.
מהו מקור התשואה?
במסלול השקעת חוב, מקור התשואה של המשקיע הוא הריבית שנקבעה במסגרת הסכם ההלוואה.
בניגוד להשקעה שבה המשקיע מחזיק בנכס באופן ישיר, הוא אינו מקבל את התשואה שלו ישירות משכר הדירה, מעליית ערך הנכס או מרווח שנוצר בעת מכירתו.
גובה הריבית החוזית נקבע מראש ואינו משתנה באופן ישיר בהתאם לתפוסת הנכס, לגובה שכר הדירה או למחיר שבו נכס מסוים יימכר.
עם זאת, חשוב להבין כי יכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה ולהחזיר את הקרן והריבית תלויה בפעילותה העסקית ובמצבה הכלכלי.
מהם הסיכונים?
גם השקעת חוב כרוכה בסיכון.
הסיכון המרכזי הוא מצב שבו החברה אינה עומדת בהתחייבויות שנקבעו בהסכם, והריבית או קרן ההלוואה אינן משולמות במועד.
בהלוואות שאינן כוללות שעבוד של נכס מסוים, המשקיע מסתמך על התחייבותה החוזית של החברה לעמוד בתנאי ההלוואה.
בהלוואות שבהן קיימת בטוחה נדל"נית, הבטוחה מוסיפה שכבת הגנה, אך גם היא אינה מבטיחה שהקרן תוחזר באופן מלא או מיידי.
במקרה של הפרת ההסכם, מימוש שעבוד עשוי לדרוש:
פנייה לייעוץ וייצוג משפטי
זמן המתנה
עלויות משפטיות
הליך Foreclosure או הליך אחר למימוש הבטוחה
מכירת הנכס
התמודדות עם ירידה אפשרית בשווי הנכס
בדיקה וטיפול בשעבודים, חובות או התחייבויות אחרות, ככל שקיימים
לכן חשוב לבחון לא רק את שיעור הריבית המוצע, אלא גם את מבנה ההלוואה ואת רמת הסיכון הכרוכה בה.
מה חשוב לבדוק כאשר קיימת בטוחה נדל"נית?
עצם העובדה שקיים נכס אינה מספיקה בפני עצמה.
כאשר ההלוואה כוללת שעבוד נדל"ני, חשוב להבין בין היתר:
על איזה נכס נרשם השעבוד
מהו שווי הנכס ביחס לסכום ההלוואה
מהו סדר הקדימות של השעבוד
האם קיימים שעבודים או חובות אחרים על הנכס
כיצד נרשם השעבוד
מה קובעים מסמכי ההלוואה במקרה של הפרה
כיצד ניתן לפעול למימוש הבטוחה במידת הצורך
פרטי הבטוחה והשעבוד מוצגים למלווה כחלק ממבנה העסקה הרלוונטית לפני החתימה.
חשוב לזכור: בטוחה נדל"נית יכולה לצמצם חלק מסיכון האשראי, אך אינה מבטלת אותו.
היתרון המרכזי של המסלול
היתרון המרכזי של השקעת חוב הוא הפשטות היחסית של מבנה ההשקעה והמעורבות התפעולית הנמוכה.
המשקיע יודע מראש:
כמה כסף הוא מלווה
מהי תקופת ההלוואה
מהו שיעור הריבית שנקבע
מתי צפויים תשלומי הריבית
מתי אמורה הקרן להיות מוחזרת
ומהו מבנה הבטוחות, ככל שקיימות
הוא אינו נדרש לבחור דיירים, לנהל שיפוץ, להתמודד עם תחזוקה שוטפת או לקבל החלטות יומיומיות בנוגע לנכס.
לכן המסלול יכול להתאים למשקיע שמעדיף להיות המלווה ולא בעל הנכס, ומחפש השקעה שבה תנאי ההתקשרות מוגדרים מראש.
בשורה התחתונה
השקעת חוב היא מודל שבו המשקיע מעמיד הון כהלוואה לחברה במקום לרכוש נכס בעצמו.
הריבית, תקופת ההלוואה, מועדי התשלום והחזר הקרן נקבעים מראש במסגרת הסכם משפטי.
בסכומי הלוואה מסוימים, ההתקשרות מבוססת על הסכם ההלוואה מול החברה בלבד. בהלוואות בהיקפים גבוהים יותר ניתן, בהתאם למבנה העסקה, להוסיף גם בטוחה נדל"נית באמצעות שעבוד של נכס בארה"ב.
המסלול מתאים למי שמעדיף מבנה השקעה פשוט יחסית, מעורבות תפעולית נמוכה ותנאים מוגדרים מראש, אך חשוב לזכור שגם השקעת חוב כרוכה בסיכון והריבית שנקבעת בהסכם אינה מהווה הבטחה לכך שהתשלומים יבוצעו בפועל.
