התשובה הקצרה: חברת הניהול אחראית על התפעול השוטף, אך בעלות על נכס דורשת מכם להיות תמיד עם יד על הדופק. גם כאשר חברת הניהול מטפלת בפועל בתשלומים כמו מיסי עירייה וביטוח, האחריות לוודא שהדברים אכן בוצעו כהלכה – לבקש קבלות, לדרוש אסמכתאות ולעקוב אחרי ההכנסות – נשארת תמיד שלכם. אתם בעלי הנכס: חברת הניהול היא קבלן ביצוע כפי שהסברנו במאמרים קודמים, חברת ניהול היא קריטית להשקעה, אך היא אינה פוטרת אתכם מאחריות. המשקיע הוא בעל הנכס. חברות ניהול מנהלות מאות נכסים במקביל, ולא פעם עלולו

התשובה הקצרה: למרות שעל הנייר נראה שמיד עם סיום עבודות הקבלן הדייר חותם על חוזה, המציאות היא שונה. אנחנו ב-Avertice יצרנו רצף מהלכים, במטרה להגן על המשקיע לטווח ארוך ולכן בין סיום השיפוץ לבין כניסת הדייר לנכס, ישנו תהליך ביקורת קפדני של חברת הניהול (Inspection) ומקצה שיפורים שעשויים לקחת מספר שבועות. הבנת התהליך הזה מראש עוזרת למנוע לחץ מיותר ומתאמת ציפיות לגבי תזרים המזומנים שלכם. אשליית ה"קבלן סיים" משקיעים רבים מקבלים תמונות של הנכס המשופץ, רואים קירות צבועים ורצפה חדשה,

התשובה הקצרה: באופן כללי, מומלץ למכור נכס כשהוא ריק מדיירים. למרות שמכירת נכס עם דייר משלם נשמעת כמו יתרון תזרימי, בפועל זה עלול להפריע למכירה ולמקסום הרווח. נכס ריק מאפשר להשביח אותו ולכוון לרוכשים פרטיים שרוצים לגור בו, מה שלרוב עשוי להוביל לתוצאה פיננסית טובה יותר. האתגרים במכירת נכס עם דייר בפנים מכירת נכס עם דייר היא אפשרית וניתן להרוויח בה כסף, אבל חשוב להבין את ההשלכות: קהל היעד מצטמצם: מי שקונה נכס עם דייר בתוכו הוא ברוב המקרים משקיע אחר. מכיוון שמשקיעים מחפשים את

התשובה הקצרה: כן, קיים הבדל מהותי. למרות שבשני המקרים המטרה היא להשביח את הנכס, האסטרטגיה מאחורי השיפוץ שונה לחלוטין. בנכס מניב (להשכרה), השיפוץ מתמקד בעמידות, פונקציונליות וצמצום בלאי עתידי. לעומת זאת, בפליפ (קנייה, שיפוץ ומכירה מהירה), השיפוץ הוא מקיף ועמוק הרבה יותר, ונועד לעמוד בסטנדרטים הקפדניים של קונים פרטיים, ובעיקר – של הבנקים שמממנים אותם. שיפוץ לפליפ: לקלוע לטעם של הקונה (ושל הבנק שלו) עסקת פליפ היא לרוב קצרה (בממוצע סביב 6-8 חודשים מתחילת התהליך ועד למכירה). המטרה

התשובה הקצרה: האקסל יודע לספוג הכל. המספרים תמיד מסתדרים, והתשואה נראית מרהיבה. אבל המציאות בשטח יכולה לכלול הוצאות נסתרות שאף פעם לא מופיעות בחישובים הראשוניים של משקיעים מתחילים: חודשים ריקים בין דיירים, עליות חדות במחירי הביטוח, ותיקונים בלתי צפויים שדורשים מאיתנו להחזיק כרית ביטחון אמיתית. האשליה של "תשואה על הנייר" כשאנשים מתחילים להסתכל על נדל"ן בארה"ב, הם לוקחים את מחיר הנכס, מחשבים את שכר הדירה הצפוי, מפחיתים את דמי הניהול והארנונה – ומקבלים מספר יפהפה של 10% או 12% ת

התשובה הקצרה: לא. תעשיית הנדל"ן אוהבת למכור את המושג "הכנסה פסיבית ללא התעסקות", אבל המציאות שונה. חברת הניהול מטפלת בפעילות השוטפת בנכס, אבל בעלות על נכס מניב עדיין דורשת מכם מעורבות, קבלת החלטות ונשיאה בהוצאות התחזוקה. אשליית השקט המוחלט: מה חברת ניהול באמת עושה? משקיעים מתחילים חושבים שהם קונים בית, מעבירים את המפתחות לחברת ניהול, ונכנסים לבדוק את חשבון הבנק פעם בחודש. חברת ניהול מקצועית היא אכן קריטית להצלחת ההשקעה. היא זו שמפרסמת את הנכס, מסננת דיירים, גובה את שכר הדירה,

התשובה הקצרה: כן. במקום להיות בעלי הנכס, אתם יכולים להפוך להיות "הבנק". המודל הזה נקרא מסלול הלוואות (Private Lending), ובו המשקיע נותן הלוואה דולרית לחברה יזמית שמבצעת פרויקטים בנדל"ן, תמורת ריבית שנתית קבועה, מוגדרת מראש. בעלות על נכס מול מתן הלוואה: מה ההבדל? כדי להבין אם זה מתאים לכם, צריך להבין את ההבדל המהותי בין שני המסלולים. כשאתם קונים נכס מניב ורושמים אותו על שמכם, אתם נהנים מפוטנציאל לעליית ערך לאורך השנים, ומתזרים שיכול לגדול. אבל, אתם גם אלו שנושאים בסיכון התפעול

התשובה הקצרה: אין כאן תשובה של שחור ולבן. נכס עם דייר מציע תזרים מהיום הראשון, אך לרוב בשכר דירה מעט נמוך מהמקסימום בשוק. נכס ריק מאפשר לכם ליישר קו ולהגיע לשכירות גבוהה יותר, אך דורש סבלנות לתקופה שבה הבית אינו מייצר הכנסה. בסופו של דבר, זה עניין של ניהול סיכונים, התאמת ציפיות וסוג הנכס שמצאנו בשטח. מקרה בוחן 1: התזרים המיידי והוויתור על האגו בואו ניקח דוגמה אמיתית לנכס שאנחנו מלווים בצפון קרוליינה (בעיר היי פוינט, הידועה כבירת הרהיטים של ארה"ב). מדובר בבית של 2 חדרי שינה וח

התשובה הקצרה: מחיר רכישה נמוך לא תמיד אומר עסקה זולה. נכס זול יכול להיראות מפתה באקסל, אבל אם הוא נמצא באזור שבו קשה לגבות שכר דירה או שדורש תיקונים כבדים, המחיר הנמוך הזה עלול להפוך ליקר מאוד במציאות. אקסל מול מציאות: המחיר האמיתי של הבית הזול בתים שנמכרים ב-40 או 50 אלף דולר נמצאים לרוב בשכונות המוגדרות כ-Class D, ולפעמים גם E או F. האתגר בהשקעות האלה הוא לא לקנות את הנכס, אלא לתחזק אותו ולייצר ממנו תזרים רציף. באזורים האלה, הסיכוי לתחלופת דיירים גבוהה, לפינויים משפטיים (Ev

התשובה הקצרה: ברוב המוחלט של המקרים – לא. מכירה אוטומטית אחרי 3 שנים היא לרוב טעות אסטרטגית שעלולה למחוק את הרווח שלכם. התפיסה שלנו ב-Avertice היא החזקה של 5 עד 10 שנים. לא משום שיש הבטחה שבתקופה הזו הנכס יעלה בערכו, אלא משום שנדל״ן דורש זמן. זמן לצבור הכנסות שכירות, זמן להתגבר על תקופות חלשות בשוק, וזמן לעלויות הרכישה והשיפוץ להתפרס בצורה הגיונית. לא מקבלים החלטת מכירה רק מתוך אכזבה, לחץ או תחושה שעבר מספיק זמן. מלכודת ה-3 שנים: למה המספרים לא עובדים בטווח הקצר? הרבה משקיעים

לקנות נכס שכבר משופץ ויושב בו דייר משלם – זה נשמע כמו הפתרון המושלם. על הנייר, אתם מקבלים הכנסה מהיום הראשון, מדלגים על כאב הראש של קבלנים, ולא צריכים לחכות. אבל השקעה טובה מתחילה בתיאום ציפיות, וחשוב להבין על מה אתם משלמים כשאתם קונים נכס "מוכן". כשאתם רוכשים נכס משופץ ומושכר מחברה יזמית, אתם לרוב קונים אותו במחיר שוק מלא (Retail). היזם שעשה את העבודה לפניכם לקח על עצמו את הסיכון, ניהל את השיפוץ, אכלס את הנכס – וכעת הוא גוזר את הרווח היזמי שלו בתוך מחיר המכירה. זה לגיטימי, א

התשובה הקצרה: כן. אבל תשכחו ממה שאתם מכירים על עבודה מול בנקים מסחריים רגילים בארה"ב. משקיעים מתחילים מניחים שאפשר פשוט לפנות לבנק אמריקאי מוכר ולקבל משכנתא בתנאים שניתנים למקומיים. המציאות היא שבנקים מסורתיים לרוב אינם נותנים הלוואות לתושבי חוץ (Foreign Nationals) שאין להם היסטוריית אשראי אמריקאית (Credit Score) או מספר ביטוח לאומי (SSN). הפתרון נמצא אצל מלווים פרטיים (Private Lenders) וגופי מימון חוץ-בנקאיים. גופים אלו מציעים הלוואות המבוססות על מודל שנקרא DSCR (Debt Servic

משקיעים רבים מחפשים היום תשובות במנועי חיפוש לגבי מה באמת אפשר לעשות עם תקציב של 50 עד 100 אלף דולר בשוק הנדל"ן האמריקאי. חלקם בטוחים שהסכום הזה יקנה להם אחוזה ללא תקלות. אחרים חושבים שאי אפשר לקנות איתו כלום. במציאות, האמת נמצאת באמצע, והיא דורשת תיאום ציפיות מדויק. אנחנו ב-Avertice לא עובדים עם משכנתאות לפעילות הרגילה שלנו; אנחנו רוכשים נכסים במזומן (Cash). לכן, כשמשקיע מגיע אלינו עם התקציב הזה, אנחנו קודם כל מפרקים את המספרים לגורמים. הנה התמונה האמיתית והמספרים הקרים לשנת

בואו נמשיך לדבר על הגישה שלנו לבחינת עסקה והבנתה. בכל עסקה יש לבדוק 6 נקודות חשובות: 1. בדיקת יסודות 2. צנרת שנכנסת ויוצאת...

דבר ראשון שאנחנו עושים עם משקיע פוטנציאלי, זה פגישה פנים מול פנים. אנחנו מאוד מאמינים בזה. אנחנו גם דורשים שכל מי שקשור להשקעה יהיה נוכח...

למה אנחנו מעדיפים מדינות רפובליקניות על פני דמוקרטיות? לא כולם מכירים את ההבדל עבור משקיעים, אבל מבחינתנו הוא הבדל משמעותי. החוק במדינות...

בואו נדבר על אינדיאנה ולמה נכנסנו לשוק הזה אנחנו פועלים בשני אזורים באינדיאנה. אינדיאנפוליס, שזו עיר הבירה, ועוד מספר פרברים מסביבה. אם...

העסק הזה נבנה סביב אנשים. אפשר להבין את זה גם מהסלוגן של העסק Invest In People. הסיבה לכך בסופו של דבר, כל מקום שתלכו אליו, אם זה מוסך,...

מה חברת Avertice יודעת לייצר עבור עצמה ועבור הלקוחות שלה (נכון לינואר 2023) חשוב להבין שהעסק שלנו דינמי ומתאים את עצמו לשינויים בשוק...

הגישה שלנו להשקעות נדל"ן בארה"ב זה ממש כהשוואה לנדל"ן במזרח התיכון. ארה"ב גדולה יותר מישראל פי 448 ופי 36 בכמות האוכלוסיה. בנוסף לזה,...