אילו תחומי אחריות נשארים בידי המשקיע גם כשיש חברת ניהול לנכס בארה"ב?

התשובה הקצרה:

חברת הניהול אחראית על התפעול השוטף, אך בעלות על נכס דורשת מכם להיות תמיד עם יד על הדופק. גם כאשר חברת הניהול מטפלת בפועל בתשלומים כמו מיסי עירייה וביטוח, האחריות לוודא שהדברים אכן בוצעו כהלכה – לבקש קבלות, לדרוש אסמכתאות ולעקוב אחרי ההכנסות – נשארת תמיד שלכם.  

אתם בעלי הנכס: חברת הניהול היא קבלן ביצוע

כפי שהסברנו במאמרים קודמים, חברת ניהול היא קריטית להשקעה, אך היא אינה פוטרת אתכם מאחריות. המשקיע הוא בעל הנכס. חברות ניהול מנהלות מאות נכסים במקביל, ולא פעם עלולות לעשות טעויות אנוש. לכן, גישת העבודה הנכונה מולן היא "סמוך, אבל ודא".  

4 המפתחות לניהול שקט

כדי להימנע מהפתעות, ישנם ארבעה תחומי אחריות שכל משקיע חייב לנהל בעצמו מול חברת הניהול:  

1. מעקב הכנסות חודשי: באחריותכם לבדוק בכל חודש כי אכן נכנס כסף משכירות. אם דייר מאחר או לא משלם, ברגע שמזהים את הבעיה מוקדם – ניתן לטפל בה במיידי. אל תחכו לסוף השנה כדי לגלות שחסרים לכם חודשיים של שכירות.  

2. תשלום מיסי עירייה (Property Tax): אחת לחצי שנה (למשל באינדיאנה) או שנה (בצפון קרוליינה), יש לשלם מיסי עירייה. בדרך כלל חברת הניהול תשלח מייל ותבקש אישור לשלם את הארנונה מהשכירות שהצטברה לכם. חשוב לזכור: אם חברת הניהול אומרת שהיא שילמה על מיסי העירייה – אתם חייבים לבקש לראות קבלה ואישור תשלום מוסדר. בנוסף, תמיד תוכלו להיכנס בעצמכם לאתר המחוז ולוודא שהתשלום נקלט ואין חובות על הנכס.  

3. חידוש ביטוח נכס: אחת לשנה יש לחדש את פוליסת הביטוח. גם כאן, חברת הניהול לרוב תבקש אישור לקזז את הסכום מהשכירות כדי לשלם את הביטוח. כלל ברזל: אם חברת הניהול אומרת שהיא שילמה על ביטוח - צריך לבקש לראות קבלה ומסמך רשמי המעיד על חידוש הפוליסה. אל תניחו שהנכס מבוטח רק כי נתתם אישור במייל.  

4. דוחות מס סוף שנה (1099 ו-P&L): בתחילת כל שנה אזרחית, באחריותכם לוודא שאתם מקבלים מחברת הניהול את טופס ה-1099 ודו"ח רווח והפסד (P&L). חובה עליכם לעבור על הדו"ח, לוודא שהנתונים הגיוניים, ורק אז להעביר אותם לרואה החשבון האמריקאי והישראלי שלכם. (בנוסף, כל משקיע נדרש להוציא מספר מזהה - ITIN - מול רשויות המס בארה"ב).  

השקעה טובה מתחילה בתיאום ציפיות

ישנם משקיעים שנהנים מהבקרה הזו ורואים בה חלק מניהול העסק שלהם, וישנם כאלה שמעדיפים להיות פסיביים לחלוטין.

ב-Avertice, אנחנו תמיד כאן כדי להתייעץ ולעזור לכם כשיש בעיה נקודתית. עם זאת, למשקיעים שמעוניינים במינימום התעסקות, תשאלו על שירות VIP שאנחנו מציעים לעיתים למשקיעים שלנו. במסגרת השירות, החברה הופכת לנציגה שלכם ועומדת מול חברת הניהול על בסיס יומי – מוודאת תשלומי ביטוח ומיסים, דורשת תיעוד של תיקונים, ומבצעת מעקב הכנסות שוטף במקומכם.  

בין אם תבחרו לנהל את הבקרה בעצמכם ובין אם תעזרו בשירות VIP, הכלל החשוב ביותר נשאר זהה: נכס להשקעה מצריך פיקוח.