כמה זמן לוקח לשפץ נכס בארה"ב ולהכניס אליו דייר מרגע סגירת העסקה?

התשובה הקצרה:

למרות שעל הנייר נראה שמיד עם סיום עבודות הקבלן הדייר חותם על חוזה, המציאות היא שונה. אנחנו ב-Avertice יצרנו רצף מהלכים, במטרה להגן על המשקיע לטווח ארוך ולכן בין סיום השיפוץ לבין כניסת הדייר לנכס, ישנו תהליך ביקורת קפדני של חברת הניהול (Inspection) ומקצה שיפורים שעשויים לקחת מספר שבועות. הבנת התהליך הזה מראש עוזרת למנוע לחץ מיותר ומתאמת ציפיות לגבי תזרים המזומנים שלכם.  

אשליית ה"קבלן סיים"

משקיעים רבים מקבלים תמונות של הנכס המשופץ, רואים קירות צבועים ורצפה חדשה, ובטוחים שמחר בבוקר כבר יחתם חוזה שכירות. בפועל, סיום העבודה של הקבלן הוא רק תחילתו של שלב בקרת האיכות. כדי להבטיח שהנכס באמת מוכן למגורים ושלא תספגו קריאות שירות יקרות מיד עם כניסת הדייר, התהליך עובר למגרש של חברת הניהול.  

שלבי "אזור הדמדומים": מסיום השיפוץ ועד למציאת דייר

כך מתנהל התהליך בפועל בארה"ב:

• בדיקת הנכס והפקת "ריג'קטים": לאחר סיום השיפוץ, הנכס עובר בדיקה על ידי חברת הניהול. לאחר הבדיקה, חברת הניהול שולחת לקבלן רשימה של דברים נוספים (ריג'קטים) שחשוב לה שייעשו לפני אכלוס. הליך זה לוקח בערך 7-10 ימים.  

• מקצה שיפורים ואישור סופי: הקבלן חוזר לנכס לבצע את מקצה השיפורים, ולאחריו חברת הניהול חוזרת שוב כדי לאשר את התיקונים. גם הדבר הזה לוקח בדרך כלל עוד כ-7 עד 10 ימים בממוצע.  

• שיווק הנכס: רק לאחר אישור חברת הניהול, הנכס עולה להשכרה. משך זמן ההשכרה משתנה בהתאם למספר גורמים, כגון תנאי השוק, התקופה בשנה ואפילו מזג האוויר.  

• סינון הדיירים: ברגע שיש מתעניינים, חברת הניהול מבצעת בדיקת נאותות קפדנית. בדרך כלל הם יבדקו עבר פלילי, רקע תעסוקתי ומשכורות, ורק לאחר אישורם ייחתם חוזה מול הדייר.  

  
  

ההוצאות השוטפות ממשיכות לרוץ

נקודה חשובה שלעיתים נשכחת באקסלים של משקיעים מתחילים היא ההוצאות השוטפות. במהלך תקופת השיפוץ, וגם בשבועות שבהם הנכס ממתין לדייר, ישנן עלויות שוטפות של מים, חשמל, גז ומסי עירייה. רק לאחר שנכנסים דיירים לנכס, חשבונות המים, החשמל והגז יעברו בדרך כלל על חשבון הדייר (כתלות בסוג הנכס – למשל, בבתים פרטיים מול מולטי-פמילי שבהם לעיתים חשבון המים נשאר על בעל הבית).  

נדל"ן נשען על אנשים, נשען על חוקים ותהליכים. הדברים לא פעם דורשים זמן – שבועות ולא פעם חודשים.  

השקעה טובה מתחילה בתיאום ציפיות

אנחנו ב-Avertice מאמינים ששקיפות היא הבסיס לכל השקעה. במקרים שיש אתגרים עם הנכס, או שזמן ההשכרה מתארך, לא מומלץ להתנהל בלחץ. ניתן ברוב המקרים למצוא פתרונות מסודרים, אך חשוב להבין שהתהליכים הללו דורשים זמן וסבלנות.  

אנחנו תמיד מעודדים את המשקיעים שלנו ליצור איתנו קשר ולהתייעץ, על מנת להבין את מצב השוק ולראות אם יש פתרונות יצירתיים שניתן ליישם תוך כדי תנועה.

חושבים על השקעה בנכס מניב ורוצים להבין בדיוק איך נראים התהליכים מאחורי הקלעים? שלחו לנו הודעה, נשמח לעשות יחד סדר במספרים ובתהליכים.