דבר ראשון שאנחנו עושים עם משקיע פוטנציאלי, זה פגישה פנים מול פנים. אנחנו מאוד מאמינים בזה. אנחנו גם דורשים שכל מי שקשור להשקעה יהיה נוכח בפגישה. לשכנע משקיעים לרכוש נכס בארה"ב זה קל, ההתמודדות בהמשך עם המשקיעים וההבנה שלהם – כאן האתגר האמיתי.
לכן המדריך הזה נבנה – פחות חשוב לנו אם החלטתם לקנות או לא, אלא אנחנו רוצים שתדעו להיכנס להשקעה עם עיניים פקוחות ותבינו מה אנחנו יודעים לייצר. למה? כי כל חברה יודעת לייצר משהו אחר וחשוב להבין מה מתאים לכם ואם יש חיבור עם החברה. אם הגעתם לפגישה איתנו והרגשתם שאין חיבור – אל תעשו איתנו עסקים. אנחנו באמת מאמינים בזה.
עכשיו.. למה אנחנו אומרים להגיע עם בן/בת זוג לפגישה?
בפגישה איתנו קיבלתם את כל המידע ותשובות לשאלות. מסבירים איך הכל עובד, מסבירים את כל הסיכונים והסיכויים ובסוף הפגישה החלטתם שזה מעניין אתכם ותתחילו לעשות את החושבים שלכם. ברגע שמגיע הבן/בת זוג (שלא נכחו בפגישה) ומתחילים לשאול שאלות. הבעיה היא שלא תזכרו את כל מה שאמרנו לכם ואין לכם את הכלים לענות על כל השאלות. יותר מזה.. קרו לנו מקרים של בני זוג שקנו בית אצלנו ואחרי תקופה הבן/בת זוג נכנסו לתמונה ומתחילים לשאול שאלות. מתחילים לדבר כאילו הם יודעים ומה שאנחנו עושים הוא לא מספיק טוב, וזה בסדר שיעלו שאלות וזה בסדר לבחון את הדברים, אבל זה יוצר תחושה לא נעימה למשקיע וגם לנו, כי אנחנו רוצים שכולם ירוויחו ושכולם ישנו טוב בלילה. אנחנו לא מקבלים כסף בשוטף והאינטרס שלנו הוא שהמשקיע יהיה מרוצה. לכן לכל מי שיש חלק בהשקעה – חייב להיות נוכח בפגישה.
אז איך אנחנו מביאים עסקה לשולחן?
בשלב זה, העסקאות שלנו נעות בין 85-150 אלף דולר, אבל אנחנו מתחילים תמיד מהתקציב והצרכים של המשקיע. לדוגמא: תקציב של 100,000$, שצריכה לייצר ברמה שנתית 8-11% נטו לפני מס, במטרת השקעה טווח ארוך עם שכירות ומרכיב של עליית ערך סולידית.
מכאן אנחנו מחפשים את העסקה. בסוג עסקאות שלנו, יש עד 30 יום לסגור את העסקה מול האמריקאים, כאשר מתוכם 10 ימים אנחנו בוחנים ומנתחים את העסקה ורק אחריהם אנחנו אומרים Go או No Go למתווך שלנו. במידה וכן, חותמים על זיכרון דברים, נותנים לו Earnest Money, ויש לנו 20 יום לסגור את העסקה. (כסף עבר מישראל לחברת הנאמנות בארה"ב והעברת הבעלות בוצעה במלואה) אז מדובר בעסקאות מהירות ויש בהן מעט זמן, לכן זה דבר שיכול להלחיץ משקיעים. על כן, מראש אנחנו אומרים למשקיעים שהכסף חייב להיות נזיל בחשבון בנק.
נקודה חשובה שחשוב לנו להעלות כאן: השקעת כסף אחרון. כפי שכבר אמרנו, התהליך בעסקה לוקח כ-3 חודשים עד שהנכס נרכש, עובר שיפוץ ומוצאים דיירים. משקיע שלוקח הלוואה (מהבנק, ע"ח קרן השתלמות/פנסיה וכד') או שזה ההון העצמי היחיד שלו ואין לו תזרים חודשי ממקור אחר, אז ההישענות היא על תזרים מהעסקה בלבד. זה אומר שאם דייר יוצא / טיפולי תחזוקה / עיכובים כאלה ואחרים, זה מייצר לחץ אצל המשקיע שמשקיע את הכסף האחרון. לכן אנחנו תמיד שואלים: "אם עכשיו 3-4 חודשים אין שכ"ד, האם אתם יכולים להתמודד עם זה?" במידה וכן, אין שום בעיה ואפשר להתקדם.
נחזור לתהליך של הבאת עסקה:
אנחנו צריכים להביא עסקה בהתאם לתקציב של המשקיע שכולל את: הנכס, בדק בית, השיפוץ, עלויות סגירה ועו"ד, עמלות שלנו.
לאחר מכן, חשוב לנו לדעת מה השכירויות במקום. נשען בדר"כ על הניסיון שלנו, דו"חות ממערכות שלנו, של מתווכים וחברות ניהול.
לדעת מה ההוצ' הקבועות לבית: מיסי עירייה (ארנונה), ביטוח שנתי מקיף, דמי ניהול לחברת הניהול.
אחרי שכל הנתונים לפנינו , אנחנו צריכים לעמוד במספרים של 8-11% נטו לפני מס.
כמובן שיכולים להיות הוצ' תחזוקה, אך הם אינן הוצ' קבועות ולכן אנחנו תמיד אומרים למשקיע לקחת את זה בחשבון.
והנתון האחרון שחשוב לנו לדעת זה את שווי הבית. זה הנתון שבארה"ב לא פשוט לחשב. למה? בואו ניקח דוגמא מישראל. רחוב רוטשילד בתל אביב, דירת 3 חדרים תעלה 7 מיליון שקל. מה הסיכוי שתמצאו דירת 3 חדרים באזור הזה ב-3 מיליון שקל? כנראה שלא נמצא. מה הסיכוי שתמצאו דירה כזו באיזור הזה ב-10 מיליון שקל? כנראה שלא נמצא גם כן, כי יש מנעד של מחירים והיום די קל לעקוב אחרי הדברים עם הטכנולוגיה.
בארה"ב באזורים שאנחנו עובדים – זה לא עובד ככה. כפי שצוין בתחילת הפודקאסט, יש הרבה ערך לתחזוקת הנכס ופחות ערך לשטח. מה זה אומר? אני יכול להביא נכס ב-30 אלף דולר ולשפץ אותו ב-60 אלף דולר ועדיין הוא יהיה שווה 120 אלף דולר. יכול להיות גם מצב על נכס באותו אזור שנקנה ב-80 אלף דולר ונשפץ ב-10 אלף דולר. משקיעים מתחילים שמחפשים בכל מיני אתרים ורואים נכסים ב-30 אלף דולר ונכסים עם נתונים דומים ב-120 אלף דולר, אתם תשאלו את עצמכם ואותנו: איך אפשר לדעת את הערך של הנכס? זו שאלה שמאוד מפחידה משקיעים ואין להם את הידע בדר"כ לענות על השאלה הזו. אנחנו לוקחים דו"חות CMA (שעליהם אנחנו משלמים כסף) שהם Comparative Market Analysis שאותן מנפיק לנו מתווך מורשה, עם גישה למערכת של המתווכים שנקראת MLS. אנחנו מבקשים מהמתווך להוציא דו"ח CMA עד חצי מייל (1.3 קילומטר רבוע) מרחק מהנכס, חצי שנה אחרונה, בתים באותו גודל, פחות או יותר אותה שנת בנייה (מנסים כמה שיותר לדייק לנכס שלנו) ורוצים לדעת כמה ביקשו על הבית הזה (Asking Price), באיזה מחיר נמכר (Sold Price) ותוך כמה זמן בפועל (Days on Market). למה דווקא המידע הזה? לדעת כמה מבקשים באזור הזה, לאחר מכן לדעת אם הנכסים נמכרים במחיר שוק, מתחת או מעל. באיזור שאנחנו עובדים בלא מעט מקרים זה נמכר מעל למחיר המבוקש. למה? יש דבר כזה שנקרא Multiple Offer, כשיש כמה קונים פוטנציאלים והמחיר עולה עד שנשאר אחד שאיתו זה נסגר. דבר אחרון ולא פחות חשוב .. תוך כמה זמן הוא נמכר. למה? באיזור מאוד מבוקש, הנכסים נמכרים בימים בודדים. יחד עם זאת, צריך לשים לב לפרמטרים שונים שמשפיעים על משך זמן של נכס בשוק (לדוגמא: באיזה חודש עלה הנכס למכירה ובאיזה מצב. כמובן בחורף אנשים פחות עוברים דירות). על כן, חשוב לנהל את הדברים נכון כפי שאנחנו עושים עבור המשקיעים שלנו.
אז עכשיו שבדקנו את דו"ח ה- CMA ואנחנו יודעים בכמה נמכרים בתים, מה המצב שלהם ותוך כמה זמן, אנחנו כחברת Avertice יכולים להביא עסקאות בצפון קרוליינה שמוערכות, במקרה הגרוע במחיר שוק, אחרי כל ההוצ' הנלוות. מה שאומר שאם החלטתם למכור את הבית לאחר שהנכס מוכן אחרי שיפוץ, הסיכוי שלכם להפסיד כסף בעסקה הוא מאוד נמוך. בשוק שלנו באינדיאנה אנחנו משתדלים להביא עסקאות שמוערכות ב-15% מתחת למחיר שוק.
נדל"ן בצפון קרוליינה עולה בערכו בשנים האחרונות כ-15-20 אחוז בשנה, כמובן תלוי באזורים. נדל"ן באינדיאנה עולה בערכו בשנים האחרונות בין 4-7 אחוז בשנה, כמובן גם פה תלוי באיזור. זו הסיבה שאנחנו משתדלים להביא עסקאות באינדיאנה נמוכות יותר ממחיר שוק. ברגע שמצאנו עסקה, כפי שהגדרנו מראש את הקריטריונים שלה, אנחנו מביאים לכם מצגת עם כל הפרטים הרלוונטיים לעסקה. לאחר עיון שלכם ושאילת שאלות, החלטתם להתקדם, אז מה השלב הבא?
ופה אני רוצה רגע לתת פוקוס ל-4 המפתחות שכל משקיע חייב לעשות כבעל נכס בארה"ב. הייתי אומר שיש יותר התעסקות נפשית ולא פיזית. אז מה הן 4 המפתחות:
1. לבדוק כל חודש שהשכ"ד נכנס. זה בדר"כ נכנס בסוף כל חודש או בתחילת חודש לאחריו. אנחנו כמובן נעדכן על זה בחודשים הראשונים שהנכס יושכר. בדר"כ יש מידע על זה בפורטל של חברת הניהול ואפשר לגשת לזה בעצמכם.
2. פעם בשנה לחדש את הביטוח של הנכס (במידה והחלטתם שיהיה ביטוח לנכס).
3. פעם או פעמיים בשנה (תלוי במדינה) לשלם ארנונה.
4. להגיש דו"חות מס בארה"ב וישראל. יש אמנת מס בין ישראל לארה"ב.
אנחנו שמים תזכורת לעצמנו, כבעלי נכסים, והמערכת שלנו יכולה לשלוח לכם תזכורת גם כן, אבל האחראיות לנושא היא שלכם כבעלי הנכס. חברת הניהול יכולה לשלם עבורכם את הביטוח והארנונה, אבל זו אחריותכם לוודא שהן עושות את זה.