בואו נמשיך לדבר על הגישה שלנו לבחינת עסקה והבנתה.
בכל עסקה יש לבדוק 6 נקודות חשובות:
1. בדיקת יסודות
2. צנרת שנכנסת ויוצאת מהבית
3. לבדוק את מערכת החשמל (אם היא מעודכנת)
4. לבדוק את ה-HVAC (מערכת מיזוג)
5. לבדוק את ה-Furnace (מערכת חימום)
6. לבדוק את הגג
אלו הדברים הראשונים שאנחנו בודקים בכל עסקה, כי הם מאוד יקרים. הקבלן הולך ובודק את המצב (כמה שניתן) לכל אחד מאלו. הוא צריך לעדכן אותנו מה הוא כן צריך להחליף ומה לא, בהתאם למצב של אחד מהם, ואז ניתן להתחיל להעריך את עלות השיפוץ. כל שאר השיפוצים בנכס הם בדר"כ שיפוצים קוסמטיים. (אמנם יש גם עלויות של חלונות ווילונות, במידת הצורך, אבל הן משמעותית יותר זולות מ-6 הנקודות החשובות שמנינו מעלה)
כל המפרט הזה נכנס לטבלה ואנחנו מקבלים הבנה על העלות של השיפוץ, כהכנה לסטנדרט של השוק לשכירות.
אנחנו כל הזמן מדגישים שיש הבדל בין שיפוץ לשכירות לשיפוץ למכירה, אז אני ארחיב בקצרה:
אם אתם רוצים לקנות בית כדי לגור בו, אתם תשפצו אותו ברמה שונה מבחינת חומרים ונראות, לעומת בית שהוא מיועד להשקעה ושכירות, שם תשתמשו בחומרים עמידים בדר"כ וזולים יותר להחלפה. אי לכך, יש סטנדרט שוק לשכירות וסטנדרט שוק למכירה. (עדיין אחרי שיפוץ לשכירות אפשר למכור את הנכס במחיר טוב, אבל למיקסום הכסף עדיף תמיד לעשות שיפוץ קוסמטי. בדיוק כמו שלא תמכרו את הרכב שלכם שהוא מטונף, מסריח ומעוך)
אז אחרי שיש לנו את הצעת השיפוץ מהקבלן, אנחנו מוסיפים לזה עלויות סגירה (נאמן וטייטל) ואת העמלה שלנו. (זו טבלה של רכישת הנכס) עכשיו אנחנו רוצים לדעת מה תהייה התשואה בעסקה הזו, אז אנחנו בודקים שכירויות מוערכות באזור, מסתכלים על ARV מוערך (שווי נכס לאחר שיפוץ), בודקים הערכה של עלויות ביטוח, הערכת מיסי עירייה / ארנונה , דמי ניהול של חברת ניהול (שהיא אחוז מהשכ"ד), ומקבלים תשואה מוערכת נטו לפני מס.
אחרי שיש לנו את כל המספרים ושמנו את העסקה על חוזה, אנחנו מוציאים מצגת למשקיעים שדיברו איתנו והעסקה הזו רלוונטית עבורם. הם הראשונים שיקבלו גישה למצגת ולפרטים של העסקה. במידה ולאחר 48 שעות, הם לא מחזירים תשובה חיובית, אנחנו מאפשרים למשקיעים אחרים גישה למצגת ולפרטים על העסקה. כזכור לכם, עסקאות בארה"ב מתבצעות מאוד מהר.
בעקבות קבלת המצגת, אחת הנקודות שיוצא לנו לדבר עליהן עם משקיעים, זה משהו שהיינו עושים לא מעט בתחילת הדרך, וזה לקחת חברה/איש מקצוע שעושה בדק בית (Inspection). בסוף העבודה שלו יוצא
דו"ח של 40-70 עמודים, שממנו לא תוכלו לדעת מה לעשות. בפועל האדם שאתם צריכים זה הקבלן שיגיד לכם מה רלוונטי ומה לא רלוונטי בהכנת הנכס לשכירות. למה? כי גם בנכס חדש מהקופסא, ייצא דו"ח עם ריג'קטים. למה? זה חלק מכסת"ח של החברה/איש מקצוע.
דוגמא מעניינת שהייתה לנו עם נכס: קיבלנו דו"ח Inspection מהמשקיע, לפני תחילת השיפוץ, ושם נאמר שיש בעיה ביסודות. אם הייתם עושים בדק בית בישראל לבית פרטי והיו אומרים לכם שיש בעיה ביסודות – הייתם מתרחקים מהנכס הזה מבלי לבדוק את זה לעומק. מה שעשינו, שלחנו את הקבלן לבדוק את הבעיה. הוא אמר שאין בעיה וזה משהו שהוא פותר על הדרך כחלק מהשיפוץ, כי מדובר במשהו זול.
צריך להבין שבארה"ב היסודות זה משהו אחר לגמרי. המבנה של הבית ברוב המקרים הוא שונה. בדר"כ מדובר ביחידת בריקים ובטון, שהבית יושב עליו, ויש חיזוקים של עמודים מתחת לבית (שהם חלק מהיסודות). זה אומר שאם בעמוד חסרה לבנה, יכתבו לכם בדו"ח שיש בעיה ביסודות של הבית.
עד היום לא היו לי מקרים שבהן תיקון של היסודות הייתה עלות גבוהה, אלא אם כן המשקיע החליט על דעת עצמו למצוא פתרון.
לכן כל מה שאנחנו מדברים עליו הוא מניסיון ואם משקיע שלנו צריך עזרה בנושא כזה, אנחנו נעזור לו בשמחה והעלות שלו כנראה תהייה הרבה יותר זולה מכל פתרון אחר שהוא יביא.