אני רואה באינטרנט בתים בארה"ב ב-40,000 או 50,000 דולר עם תשואה של 12-15%. האם כדאי לקנות נכסים כל כך זולים להשקעה?

התשובה הקצרה:

מחיר רכישה נמוך לא תמיד אומר עסקה זולה.

נכס זול יכול להיראות מפתה באקסל, אבל אם הוא נמצא באזור שבו קשה לגבות שכר דירה או שדורש תיקונים כבדים, המחיר הנמוך הזה עלול להפוך ליקר מאוד במציאות.

אקסל מול מציאות: המחיר האמיתי של הבית הזול

בתים שנמכרים ב-40 או 50 אלף דולר נמצאים לרוב בשכונות המוגדרות כ-Class D, ולפעמים גם E או F.

האתגר בהשקעות האלה הוא לא לקנות את הנכס, אלא לתחזק אותו ולייצר ממנו תזרים רציף. באזורים האלה, הסיכוי לתחלופת דיירים גבוהה, לפינויים משפטיים (Evictions) ולנזקים פיזיים לנכס – עולה משמעותית.

האם יכול להיות מקרה שבו בשכונה קשה כזו תקבלו דייר מצוין שיישאר שנים וישלם בזמן?

כן. הכל עניין של מה הסיכוי אל מול הסיכון, כי מדובר במעמד אוכלוסייה שלרוב מתקשה יותר כלכלית.

מנגד, האם יכול להיות מקרה שבו תקנו נכס בשכונה יחסית טובה (Class B מינוס או C פלוס), ועדיין תיפלו על דייר לא יציב שייצר בעיות תחזוקה?

בהחלט כן.

אין בנדל"ן 100% ודאות בשום שכונה. ההבדל בין המשקיע המהמר למשקיע השקול הוא ההבנה שמדובר בהסתברויות שצריך לנהל אותן. בנכסים הזולים מאוד, ההסתברות לבלת"מים שמוחקים את התשואה היא פשוט גבוהה יותר.

מקרה בוחן: תשואה וירטואלית מול תזרים מציאותי

בואו נשווה שני תרחישים כדי להבין איך זה נראה במספרים:

נכס א' (מלכודת התשואה):

קניתם בית ב-50,000 דולר. שכר הדירה המוערך הוא 750 דולר בחודש (על הנייר – 18% תשואה ברוטו מדהימה).

בפועל, הדייר הפסיק לשלם אחרי שמונה חודשים. הליך הפינוי לקח חודשיים שבהם הבית עמד ריק. הנכס חזר אליכם עם חלונות שבורים וצנרת פגומה שעלתה 3,500 דולר לתקן, בתוספת חודש נוסף למציאת דייר חדש.

התוצאה: כל התשואה ה"מובטחת" נמחקה, ואתם נדרשתם להביא כסף מהבית רק כדי לחזור לנקודת ההתחלה.

נכס ב' (הגישה שאנחנו מחפשים):

עסקה בעלות כוללת (כולל שיפוץ והוצאות) של 130,000 דולר באזור יחסית יציב של צווארון כחול.

שכר הדירה המוערך הוא 1,150 דולר בחודש (כ-10.6% תשואה ברוטו על הנייר).

הכנסנו דייר איכותי לאחר סינון. הוא נשאר בנכס 3 שנים, משלם בזמן ושומר על הבית.

התוצאה: תזרים מזומנים שוטף וברור. על הנייר התשואה הייתה נמוכה יותר, אבל במציאות בנינו מנוע הכנסה שעובד.

הדברים החשובים לא תמיד מצטלמים טוב

משקיעים נוטים להסתכל על תמונות יפות של הנכס הזול ולחשוב שעשו את עסקת חייהם.

צבע חדש מצטלם טוב. אבל הוא לא יכול לפצות על בעיה משמעותית ביסודות, בצנרת או בחשמל – אלו הדברים שיעלו לכם הרבה כסף אחר כך.

מעבר לזה, התפיסה שלנו אומרת שדייר טוב יכול להיות שווה יותר מעוד 50 דולר בשכירות. אנחנו נעדיף לעיתים להתפשר מעט על הרף העליון של שכר הדירה באזור, כדי להכניס ולהשאיר דייר חזק שנותן שקט למערכת.

המטרה שלנו ב-Avertice היא לא להעלים את הסיכון, כי זה בלתי אפשרי. המטרה היא לצמצם חלק מחוסר הוודאות, לנהל את הסיכונים, ולשאול מראש את השאלות הקשות לפני שקונים את הנכס הזול ביותר שמצאנו.

רוצים לראות דוגמאות אמיתיות לעסקאות ואיך אנחנו מנתחים את יחס הסיכוי-סיכון?

שלחו לנו הודעה, נשמח לדבר על המספרים בלי סיסמאות.