האם יש דרך להשקיע בנדל"ן בארה"ב ולקבל תשואה קבועה, בלי לקנות נכס ולהתעסק עם דיירים ושיפוצים?

התשובה הקצרה:

כן. במקום להיות בעלי הנכס, אתם יכולים להפוך להיות "הבנק". המודל הזה נקרא מסלול הלוואות (Private Lending), ובו המשקיע נותן הלוואה דולרית לחברה יזמית שמבצעת פרויקטים בנדל"ן, תמורת ריבית שנתית קבועה, מוגדרת מראש.

בעלות על נכס מול מתן הלוואה: מה ההבדל?

כדי להבין אם זה מתאים לכם, צריך להבין את ההבדל המהותי בין שני המסלולים.

כשאתם קונים נכס מניב ורושמים אותו על שמכם, אתם נהנים מפוטנציאל לעליית ערך לאורך השנים, ומתזרים שיכול לגדול. אבל, אתם גם אלו שנושאים בסיכון התפעולי: דייר שעוזב, דוד מים שמתקלקל, גג שצריך להחליף, או שיפוץ שמתעכב. בעלות על נכס דורשת אורך רוח, סבלנות והבנה שיהיו בלת"מים.

במסלול ההלוואות, המשוואה שונה לחלוטין. אתם לא מתעסקים עם דיירים. אתם לא מתעסקים עם חברות ניהול. לא מעניין אתכם אם הנכס הספציפי עמד ריק חודשיים או שצריך לתקן בו צינור. אתם מלווים את הכסף לחברה, והחברה מתחייבת להחזיר לכם את הקרן בתוספת ריבית קבועה.

איך זה עובד בפועל? המספרים של Avertice

כדי לתת לכם מושג ריאלי, הנה איך בנוי מסלול ההלוואות שאנחנו מציעים כיום ב-Avertice:

• רף כניסה: החל מ-40,000 דולר.

• הריבית: 8% שנתית קבועה, בכפוף להסכם ולתנאי המסלול (ההלוואה היא דולרית).

• תקופת ההלוואה: 24 חודשים. אם תרצו לקבל את הקרן בחזרה בתום התקופה, נדרשת הודעה מראש של כחצי שנה (סביב החודש ה-18), כדי שהחברה תוכל להיערך תזרימית.

• 
  

מגדילים את האותיות הקטנות: האם זה סיכון אפס?

התשובה היא חד משמעית לא. הרבה חברות משווקות מסלולי הלוואות תחת הסיסמה "הכנסה בטוחה בדיוק כמו פיקדון בנקאי". זו הטעיה.

יש כאן מודל פשוט יותר מבחינת התעסקות, אבל עדיין מדובר בהלוואה לחברה עסקית ולפעילות נדל"ן. הבנק נותן לכם היום ריבית נמוכה יותר על הדולרים שלכם, פשוט משום שרמת הסיכון והמבנה המשפטי שונים. אנחנו מציעים ריבית של 8% משום שמדובר בהלוואה עסקית.

חשוב גם להבין את מבנה הביטחונות: בהלוואות בסדר גודל קטן יותר (כמו רף הכניסה של 40,000$), אין בהכרח שיעבוד ישיר על נכס מסוים. שיעבוד ראשון (First Lien) על נכס נשמר בדרך כלל למסלולי הלוואה גדולים יותר, בהתאם לתנאים ולהיקף.

למי זה מתאים?

המסלול הזה פחות מתאים למי שמחפש לעשות "אקזיט" או ליהנות מעליית ערך של נכסים לאורך עשור. הוא מתאים מאוד למשקיעים שרוצים לייצר לעצמם הכנסה דולרית ידועה מראש, מבינים את ההבדל בין פיקדון בנקאי להלוואה עסקית, ומעדיפים לתת לצוות מקצועי לשבור את הראש מול הקבלנים והדיירים בשטח.

מתלבטים אם ההון שלכם מתאים יותר לרכישת נכס פרטי על שמכם או למסלול הלוואה סולידי יותר תפעולית? שלחו לנו הודעה, נשמח לעזור לכם לנתח את האפשרויות.