האם כדאי למכור נכס מניב בארה"ב עם דייר קיים (Turnkey) או שעדיף לפנות אותו לפני המכירה?

התשובה הקצרה:

באופן כללי, מומלץ למכור נכס כשהוא ריק מדיירים. למרות שמכירת נכס עם דייר משלם נשמעת כמו יתרון תזרימי, בפועל זה עלול להפריע למכירה ולמקסום הרווח. נכס ריק מאפשר להשביח אותו ולכוון לרוכשים פרטיים שרוצים לגור בו, מה שלרוב עשוי להוביל לתוצאה פיננסית טובה יותר.  

האתגרים במכירת נכס עם דייר בפנים

מכירת נכס עם דייר היא אפשרית וניתן להרוויח בה כסף, אבל חשוב להבין את ההשלכות:  

• קהל היעד מצטמצם: מי שקונה נכס עם דייר בתוכו הוא ברוב המקרים משקיע אחר. מכיוון שמשקיעים מחפשים את העסקה הזולה ביותר, הדבר יכול להוביל למשא ומתן ארוך וקשוח יותר.  

• תלות בשיתוף פעולה: כדי שהמתווך יוכל להעריך את שווי הנכס ולהראות אותו לקונים פוטנציאליים, הוא חייב לתאם הגעה מול הדייר דרך חברת הניהול. לא פעם דיירים לא משתפים פעולה, מה שיכול לעכב את התהליך בשבועות, ולעיתים אף לגרום למתווכים לסרב להתקדם עם המכירה.  

• חוסר ודאות לדייר: דיירים לעיתים לא אוהבים שמתחלף בעל בית. הדבר עלול לגרור לעיתים עזיבה של הדיירים בזמן המכירה, אי תשלומי שכירות, או צורך בפינוי (למרות שמקרים קיצוניים אלו אינם שכיחים תמיד).  

היתרונות (והעלויות) של נכס ריק

כשהנכס ריק, גמישות הפעולה שלכם גדלה:

• השבחה ומקסום רווח: נכס ריק מאפשר הכנסת קבלן וביצוע שיפוץ שנועד למקסם את ערך הנכס לקראת המכירה.  

• נראות מיטבית: ניתן לבצע צילום מקצועי ואף להשתמש בסטייג'ינג וירטואלי (Virtual Staging) כדי למשוך קונים.  

• פנייה לרוכש קמעונאי: המתווך יוכל לכוון לרוכש שמעוניין לגור בבית בעצמו, מה שבדרך כלל ימקסם את הרווח מהעסקה.  

• האותיות הקטנות: חשוב לקחת בחשבון שמרגע שהנכס מתרוקן ועד שהוא נמכר, הוצאות התחזוקה השוטפות והקבועות – כמו חשמל, מים, ומיסי עירייה – חלות עליכם. יש להיערך לכך שהתהליך עשוי לקחת מספר חודשים.  

השקעה טובה מתחילה בתיאום ציפיות

אין פתרון אחד מוחלט. לעיתים יש למשקיע אילוצים אישיים שדורשים יציאה מהירה מההשקעה. אנחנו תמיד מעודדים את המשקיעים שלנו ליצור איתנו קשר ולהתייעץ לפני שמקבלים החלטה. יחד נוכל לבחון האם נכון למכור עם הדייר או שעדיף לפנות ולהשביח, ובמידת האפשר אף לבחון פתרונות עזר למימון השיפוץ הנדרש לפני המכירה. המטרה היא לצמצם עבורכם את הלחץ וההתעסקות.