האם כדאי למשקיע ישראלי לקנות בארה"ב נכס שכבר משופץ ומושכר מראש (Turnkey), או שעדיף לקנות נכס שדורש שיפוץ ומציאת דייר?

לקנות נכס שכבר משופץ ויושב בו דייר משלם – זה נשמע כמו הפתרון המושלם. על הנייר, אתם מקבלים הכנסה מהיום הראשון, מדלגים על כאב הראש של קבלנים, ולא צריכים לחכות.

אבל השקעה טובה מתחילה בתיאום ציפיות, וחשוב להבין על מה אתם משלמים כשאתם קונים נכס "מוכן".

כשאתם רוכשים נכס משופץ ומושכר מחברה יזמית, אתם לרוב קונים אותו במחיר שוק מלא (Retail). היזם שעשה את העבודה לפניכם לקח על עצמו את הסיכון, ניהל את השיפוץ, אכלס את הנכס – וכעת הוא גוזר את הרווח היזמי שלו בתוך מחיר המכירה. זה לגיטימי, אבל זה אומר שאתם נכנסים לעסקה כשהפוטנציאל להשבחה מיידית כבר מומש על ידי מישהו אחר.

יש כאן עוד סיכון שמשקיעים מתחילים נוטים לפספס: טיב השיפוץ. צבע חדש וארונות מטבח יפים מצטלמים נהדר. צנרת טובה, לוח חשמל תקין ויסודות חזקים לא תמיד מצטלמים. כשמישהו אחר שיפץ את הנכס כדי למכור אותו מהר (Flip), קיים סיכון שההשקעה התמקדה בקוסמטיקה, בעוד שהתשתיות היקרות והחשובות באמת הוזנחו.

זו הסיבה שברובן המכריע של העסקאות שאנחנו מלווים ב-Avertice, המודל הוא שונה. אנחנו מעדיפים לאתר נכס שדורש עבודה, לרכוש אותו, לבצע בדק בית מקיף, לשפץ, ורק אז להכין אותו להשכרה ולהכניס דייר.

התהליך הזה אינו קסם. הוא דורש זמן. מרגע הרכישה ועד שהדייר הראשון נכנס, יכולים לעבור מספר חודשים, ולפעמים גם כחצי שנה. בזמן הזה הנכס לא מייצר הכנסה. זה אינו חיסרון או תקלה – זה חלק מהמודל.

למה אנחנו מעדיפים את הדרך הזו?

כי היא מאפשרת לנו לשלוט בסטנדרט. כשאנחנו מנהלים את השיפוץ, אנחנו יודעים בדיוק מה נעשה בגג, במיזוג או בצנרת. אנחנו לא מחפשים את הבית היפה ביותר, אלא מנסים לבנות מנוע הכנסה שיכול לעבוד לאורך זמן בצורה סבירה.

חשוב להבהיר: גם נכס שעבר שיפוץ עמוק יכול לדרוש תיקונים. שיפוץ טוב נועד לצמצם חלק מהתקלות בשנים הראשונות. הוא לא יכול למנוע את כולן. המטרה היא לצמצם את חוסר הוודאות, לא להעלים אותו.

לפעמים מצב מסוים בשוק מאפשר לנו להביא עסקה חריגה של נכס שכבר שופץ והושכר מראש, במספרים שעובדים. אבל זהו אינו הסטנדרט, ואנחנו לא בונים עליו את האסטרטגיה שלנו.

נדל״ן לא מתקדם בקו ישר.

אם אתם מחפשים שקט מוחלט והכנסה מהיום הראשון בלי שום התעסקות, ייתכן שנכס מניב הוא לא הפתרון הנכון עבורכם. אם אתם מבינים שנדל"ן מצריך תהליך, נכונות לספוג בלת"מים בדרך, ובניית הון לטווח ארוך – נשמח לבדוק התאמה לעבודה משותפת.

רוצים לראות איך נראה דוח שיפוץ אמיתי מהשטח ומה אנחנו בודקים לפני שאנחנו מכניסים דייר? שלחו לנו הודעה.