האם עדיף לקנות נכס בארה"ב עם דייר קיים, או לקנות נכס ריק, לשפץ ולהשכיר במחיר גבוה יותר?

התשובה הקצרה:

אין כאן תשובה של שחור ולבן.

נכס עם דייר מציע תזרים מהיום הראשון, אך לרוב בשכר דירה מעט נמוך מהמקסימום בשוק. נכס ריק מאפשר לכם ליישר קו ולהגיע לשכירות גבוהה יותר, אך דורש סבלנות לתקופה שבה הבית אינו מייצר הכנסה.

בסופו של דבר, זה עניין של ניהול סיכונים, התאמת ציפיות וסוג הנכס שמצאנו בשטח.

מקרה בוחן 1: התזרים המיידי והוויתור על האגו

בואו ניקח דוגמה אמיתית לנכס שאנחנו מלווים בצפון קרוליינה (בעיר היי פוינט, הידועה כבירת הרהיטים של ארה"ב).

מדובר בבית של 2 חדרי שינה וחדר רחצה אחד.

עלות עסקה כוללת: 113,000 דולר.

שכירות קיימת: 875 דולר בחודש.

האינסטינקט של משקיע מתחיל הוא לרוב: "בואו נוציא את הדייר, נשפץ קצת, ונשכיר ב-1,000 דולר".

הגישה שלנו לרוב שונה. לפני שמעלים שכירות או מחליפים דייר, צריך לשאול: האם הדייר הקיים משלם בזמן? האם הוא שומר על הנכס יחסית טוב? כמה יעלה לנו להחליף אותו ולספוג חודשיים של נכס ריק?

אם הדייר יציב, פעמים רבות עדיף להחזיק אותו בשכר דירה מעט נמוך יותר מאשר לרדוף אחרי השכירות המקסימלית באקסל. דייר טוב יכול להיות שווה יותר מעוד 50 או 100 דולר בחודש, כי הוא חוסך לכם בלת"מים ואובדן הכנסה של נכס ריק.

מקרה בוחן 2: בניית מנוע הכנסה מהיסוד

מצד שני, יש עסקאות שבהן האסטרטגיה הנכונה היא לקחת נכס ריק ולבנות את התזרים.

לדוגמה, עסקה נוספת בצפון קרוליינה: בית משמעותית גדול יותר, הכולל 3 חדרי שינה ו-2 חדרי רחצה.

עלות עסקה כוללת: 147,000 דולר.

שכירות מוערכת: 1,400 עד 1,650 דולר בחודש.

כאן המודל שונה. אנחנו רוכשים נכס שדורש הכנה, מיישרים קו ומכינים אותו להשכרה כדי להביא דייר חדש בתמחור שמתאים למצב השוק כיום.

זה תהליך שעשוי לקחת מספר חודשים. המטרה פה היא לא לקבל הכנסה מהיום למחר, אלא להפחית יחסית את כמות בעיות התחזוקה בשנים הראשונות (בזכות השיפוץ) ולייצר מנוע שיעבוד בצורה סבירה ויציבה לאורך זמן. אנחנו מעריכים את שכר הדירה על בסיס עסקאות השוואה בשטח, אבל כמובן שזו הערכה, והתוצאה בפועל יכולה להשתנות בהתאם לתנודות השוק.

השקעה טובה מתחילה בהבנת ההסתברויות

נדל"ן לא עובד בוודאות מוחלטת.

האם יכול להיות שבנכס הראשון ב-113,000$ הדייר הקיים פתאום יעזוב וישאיר נזק? כן.

האם יכול להיות שבנכס השני ב-147,000$ הדייר החדש שניכנס יתגלה כבעייתי למרות הסינון? כן.

ההבדל בין משקיע מהמר למשקיע שקול הוא ההבנה שמדובר בסיכונים שצריך לקחת בחשבון ולנהל אותם. אנחנו לא מוכרים חלום על שקט מוחלט, אלא מציעים דרך אחראית ושקופה יותר להיכנס להשקעות בארה"ב ולבנות תיק לטווח ארוך.

מתלבטים איזו אסטרטגיית רכישה מתאימה יותר להון ולמטרות שלכם? שלחו לנו הודעה, בואו נדבר תכלס.