מתי הזמן הנכון למכור נכס נדל"ן מניב בארה"ב? האם כדאי למכור נכס להשקעה אחרי 3 שנים?
התשובה הקצרה:
ברוב המוחלט של המקרים – לא.
מכירה אוטומטית אחרי 3 שנים היא לרוב טעות אסטרטגית שעלולה למחוק את הרווח שלכם.
התפיסה שלנו ב-Avertice היא החזקה של 5 עד 10 שנים.
לא משום שיש הבטחה שבתקופה הזו הנכס יעלה בערכו, אלא משום שנדל״ן דורש זמן. זמן לצבור הכנסות שכירות, זמן להתגבר על תקופות חלשות בשוק, וזמן לעלויות הרכישה והשיפוץ להתפרס בצורה הגיונית.
לא מקבלים החלטת מכירה רק מתוך אכזבה, לחץ או תחושה שעבר מספיק זמן.
מלכודת ה-3 שנים: למה המספרים לא עובדים בטווח הקצר?
הרבה משקיעים מתחילים נכנסים לשוק עם ציפייה לא ריאלית.
הם מניחים שאחרי 3 שנים השוק "יקפוץ", הם ימכרו ברווח מהיר ויעברו הלאה.
אבל נדל״ן לא מתקדם בקו ישר. יש שנים שבהן השוק עולה, ויש שנים שבהן הוא כמעט לא זז או אפילו יורד.
כדי להבין למה 3 שנים זה לרוב מעט מדי, צריך להסתכל על המתמטיקה של העסקה.
קניית נכס כוללת הוצאות סגירה (Closing Costs) ושיפוץ. מכירת נכס כוללת גם היא הוצאות משמעותיות, בעיקר עמלות תיווך בארה"ב (שלרוב עומדות על כ-6% ממחיר המכירה) ומסי רווחי הון.
אם אתם מוכרים אחרי זמן קצר, שכר הדירה שהספקתם לאסוף בקושי יכסה את עלויות הכניסה והיציאה שלכם.
מקרה בוחן (Case Study): מתמטיקה של טווח ארוך מול טווח קצר
בואו ניקח סימולציה ריאלית המבוססת על המודל שאנחנו רואים בשטח.
נניח שקניתם נכס ב-100,000 דולר.
שילמתם 5,000 דולר הוצאות רכישה (טייטל, עורך דין, בדיקות).
השקעתם 15,000 דולר בשיפוץ כדי ליישר קו.
סך הכל נכנסתם לעסקה ב-120,000 דולר.
הנכס מושכר ב-1,200 דולר לחודש.
אחרי 3 שנים, אספתם שכר דירה, אבל גם שילמתם דמי ניהול, מסים, ביטוח וספגתם קצת הוצאות תחזוקה טבעיות (בלת"מים).
אם תחליטו למכור עכשיו, והשוק בדיוק נמצא בתקופה שבה הוא כמעט לא זז, תמכרו את הנכס סביב 120,000 דולר. מתוך זה, תשלמו כ-7,200 דולר עמלת תיווך, פלוס הוצאות סגירת מכירה.
התוצאה? שרפתם את רוב תזרים המזומנים שלכם על עמלות ומיסים, וההשקעה למעשה דרכה במקום.
לעומת זאת, אם תחזיקו את אותו נכס 7 או 8 שנים:
הוצאות השיפוץ הראשוניות כבר נספגו מזמן.
הנכס ייצר עשרות אלפי דולרים של הכנסה שוטפת.
ולאזור היה מספיק זמן להתפתח ולספוג השקעות בתשתיות ומקומות עבודה חדשים, מה שעשוי לשפר את הערכת השווי של הנכס ביום המכירה.
זה לא לקנות בית. זה לבנות מנוע הכנסה.
איך באמת מקבלים החלטת מכירה?
אנחנו לא אומרים "לעולם לא למכור". אנחנו אומרים שזמן לבדו הוא לא סיבה למכור.
כשאנחנו ב-Avertice בוחנים אסטרטגיית יציאה עבור נכסים, אנחנו מסתכלים על המדדים הבאים:
מה מצב השוק? האם מחירי הבתים באזור בשיא, או שאנחנו בתקופת שפל שבה מכירה תממש הפסד מיותר?
מה מצב הנכס? האם הנכס התיישן ודורש הוצאה הונית כבדה (כמו החלפת גג או מערכת מיזוג מלאה) שאולי עדיף להימנע ממנה על ידי מכירה?
מה מצב הדייר? לפעמים דייר איכותי וותיק שומר על הנכס ומשלם בזמן. במצב כזה, עדיף להמשיך להנות מהתזרים מאשר לקטוע אותו.
מהן חלופות ההשקעה? אל תמכרו נכס שמייצר הכנסה אלא אם יש לכם תוכנית טובה יותר וברורה יותר עבור הכסף הזה.
השקעה טובה מתחילה בתיאום ציפיות
המטרה שלנו היא לא להציג לכם מצגות עם קפיצות פלא במחירי הנדל"ן.
המטרה היא לצמצם חלק מחוסר הוודאות ולעזור לכם לבנות תיק השקעות יציב, כזה שמבוסס על תזרים שוטף ויכולת לעמוד גם בתקופות פחות זוהרות של השוק.
אם אתם מבינים שנדל"ן מצריך סבלנות, נכונות להחזיק נכס לאורך זמן, וצוות שמנהל את הסיכונים בשטח – אנחנו מדברים באותה שפה.
רוצים להבין לעומק איך אנחנו מנתחים שווקים להחזקה של 5 עד 10 שנים? שלחו לנו הודעה.
תגובות